Reforma de locales en Zaragoza
¿Vas a reformar un local para abrir un negocio o para convertirlo en vivienda? Aquí tienes los trámites de la reforma de locales en Zaragoza, en orden, y lo que se paga. Esta web no hace obras: con una sola solicitud pides presupuesto a hasta 3 profesionales de Zaragoza.
Pedir presupuestoPide presupuesto a profesionales de Zaragoza para reformar tu local
Qué incluye la reforma de un local
Depende de lo que vaya a ser. Lo habitual en un local de negocio:
- demoliciones y, si el local está en bruto, suelos, techos y tabiques;
- instalación eléctrica, iluminación y cuadro;
- fontanería y un aseo;
- climatización y ventilación;
- protección contra incendios: extintores, luces de emergencia y señales;
- fachada, escaparate y rótulo.
Cada negocio añade lo suyo. Una tienda u oficina suele necesitar poco más que lo anterior. Una peluquería o una clínica, más tomas de agua y electricidad. Un bar o restaurante es lo más exigente: suele necesitar cocina con extracción de humos, insonorización y aseos para el público, y tiene un trámite propio. Por eso, antes de pedir presupuesto, conviene tener claro qué negocio va a ir en el local.
Abrir un negocio: trámites en orden
Comprueba si tu actividad necesita licencia ambiental. Según la Ley 11/2014 de Aragón, no la necesitan, entre otros: el comercio minorista de hasta 2.500 m²; las oficinas y los despachos; las peluquerías y centros de belleza de hasta 750 m²; las academias, salvo las de baile, música y canto, y la hostelería de hasta 25 kW de potencia de sus máquinas e instalaciones y menos de 250 m², salvo los bares musicales, las discotecas y los locales con equipo de sonido.
Presenta el trámite que te toca:
Con obra, para una actividad sin licencia ambiental (por ejemplo, una tienda o una oficina): la obra y la apertura van en un solo trámite (X414), con una sola resolución. Es lo que se suele llamar “licencia de apertura”. Por regla general va por declaración responsable, y por licencia si el edificio está en el entorno de un BIC o se tocan elementos protegidos de un edificio catalogado.
Sin obra, o solo con obra menor (obras pequeñas que no cambian la distribución ni la estructura), para una actividad sin licencia ambiental: basta con una comunicación previa. Una tienda u oficina de menos de 200 m² necesita una memoria técnica de prevención de incendios, y con más de 200 m², documentación técnica.
Bar, cafetería o restaurante, aunque no necesite licencia ambiental: por ser un establecimiento público, va por otro procedimiento (X415), con licencia urbanística, que se somete a información pública y a los vecinos. Si el local tiene menos de 250 m², menos de 25 kW y no tiene equipo musical, después basta con una declaración responsable para abrir. Si no, necesita además la licencia ambiental, que se tramita junto con la urbanística, y después la licencia de funcionamiento. El plazo de resolución es de 4 meses.
Haz la obra. Con declaración responsable o comunicación previa, puede empezar el día en que se presenta, sin esperar respuesta. Con licencia, hay que esperar a que se conceda.
¿Hace falta proyecto? Para convertir el local en vivienda, sí: proyecto técnico. Para abrir una tienda u oficina sin obra o con obra menor, necesitas una memoria técnica de prevención de incendios (menos de 200 m²) o documentación técnica (más de 200 m²). Si hay obra, en el trámite conjunto de obra y apertura el proyecto no necesita visado del colegio, salvo en entornos BIC o si afecta a elementos protegidos de un edificio catalogado.
Cuánto tarda. La obra no tiene una duración que sirva para todos. Depende del trámite (con declaración responsable no hay espera; con licencia, sí), de si hace falta proyecto, del estado del local, de lo que exija el negocio (extracción de humos, insonorización, climatización), de la comunidad si hay que pasar un conducto por elementos comunes y del alta de los suministros.
Si todavía no has firmado el alquiler o la compra, pregunta al profesional qué trámite te toca antes de hacerlo. Todo esto vale en el municipio de Zaragoza: en Utebo, Cuarte de Huerva, Cadrete, María de Huerva, La Puebla de Alfindén o Villanueva de Gállego, cada ayuntamiento tiene sus trámites, tasas y ayudas.
Convertir un local en vivienda: pasos en orden
Comprueba que se puede. Según el Plan General de Zaragoza, no se puede convertir un local en vivienda, entre otros casos:
- en las calles del centro y en los ejes comerciales que lista el Plan (el Coso, el paseo de la Independencia, la avenida de Madrid, la calle Delicias…);
- en edificios fuera de ordenación;
- en zonas inundables;
- junto a discotecas o bares con música;
- si el local tiene, o ha tenido en los 36 meses anteriores, actividad comercial, industrial, de oficinas o de aparcamiento de cinco o más vehículos, salvo que se rehabilite entero el edificio.
Antes tampoco se podía en las zonas saturadas que delimita el Ayuntamiento, pero tras la modificación publicada el 23-06-2026 ya se puede, con los mismos límites.
Encarga el proyecto técnico. Es una obra mayor de reforma (X406). La vivienda tiene que cumplir, entre otras, estas condiciones: el suelo, al menos 1 m por encima de la acera; ninguna ventana a la calle a menos de 1,80 m de la acera, y, si se entra desde la calle, un vestíbulo de al menos 2,25 m². Además, según las normas del Plan:
- si se transforman hasta 140 m² y salen como mucho dos viviendas, cada una tiene que tener al menos 45 m² útiles; si se transforman más, al menos 55 m². Si el local no da para 45 m², el Ayuntamiento puede aceptar una vivienda de 37 m² como mínimo, si solo sale una;
- la elevación del suelo puede quedarse en 50 cm si la altura del local, el acceso u otras razones objetivas lo justifican;
- la cocina necesita extracción de humos con un conducto vertical hasta la cubierta; si no es viable, el Ayuntamiento puede autorizar un filtro de carbón;
- el proyecto tiene que justificar el aislamiento acústico frente a los locales vecinos.
Presenta el trámite. Por regla general va por declaración responsable, y por licencia si el edificio está catalogado, en el centro histórico o en el entorno protegido de un BIC, o si la obra puede afectar a la estructura. Paga el ICIO y la tasa (ver abajo).
Haz la obra (el precio, más abajo).
Al terminar, presenta en el Ayuntamiento una declaración responsable de primera ocupación (X461), con el certificado final de obra, entre otros documentos. Como declaración responsable, surte efecto desde que se presenta.
Declara el cambio de uso al Catastro en los dos meses siguientes a terminar la obra o a la autorización del cambio de uso, con el modelo 904N.
De qué depende el presupuesto
Convertir un local en vivienda cuesta en Zaragoza entre 350 y 600 € de obra por metro cuadrado, sin contar las tasas ni los trámites; la cifra no aclara si incluye el IVA, así que pide que cada presupuesto lo diga.
Para un local de negocio no hay un precio por metro que sirva para todos: cambia demasiado de una tienda a un bar. Lo que más pesa:
- el estado del local: en bruto, con instalaciones viejas o con humedades;
- lo que exige el negocio: extracción de humos, insonorización, climatización, aseos;
- la fachada y el escaparate;
- el proyecto técnico, si hace falta.
La reforma de un local de negocio lleva el IVA general del 21 %: el 10 % es solo para obras en viviendas.
Lo que se paga al Ayuntamiento. El ICIO, el impuesto de obras: el 3,87 % del coste de ejecución material, es decir, de la obra sin IVA, honorarios ni beneficio del contratista. En una obra de 30.000 € de ejecución, unos 1.161 €. Se rebaja un 25 % para abrir o ampliar un comercio tradicional, o para el negocio de un emprendedor o autónomo (para emprendedores y autónomos, la rebaja se calcula como mucho sobre 30.000 € de obra), si se pide dentro del plazo en que se paga el impuesto. Y la tasa urbanística: 12 € en obra menor; en obra mayor, el 1 % del presupuesto, con un mínimo de 175 € por declaración responsable o de 200 € con licencia. La apertura de un negocio que no necesita licencia ambiental, por comunicación previa o declaración responsable, paga además su propia tasa: 0,65 € por m² construido, con un mínimo de 169,45 € si va con memoria técnica o de 200,25 € si va con documentación técnica (entonces la cuota por m² se multiplica por 1,5), y un máximo de 3.081 €.
La comunidad de vecinos
Para obras dentro del local que no afecten a la seguridad, a la estructura, al aspecto exterior ni a los derechos de otros propietarios, basta con avisar antes a quien represente a la comunidad, según la Ley de Propiedad Horizontal. Si la obra sale a la fachada o pasa por elementos comunes, como un conducto de humos hasta la cubierta, ya no basta con avisar: consúltalo con la comunidad antes de encargar el proyecto. Y revisa los estatutos de la comunidad antes de comprar o alquilar, por si limitan algún uso.
Qué pedir en cada presupuesto del local
Para comparar lo que te ofrezcan, pide que cada presupuesto diga:
- las partidas, con mediciones;
- si incluye el proyecto, la dirección de obra y la gestión del trámite;
- qué pasa si aparece algo al demoler;
- el calendario y los pagos según el avance.
Qué datos se piden al enviar la solicitud y qué pasa después lo tienes en pedir presupuesto de reforma en Zaragoza. Si también vas a reformar una vivienda, mira reformas integrales en Zaragoza.
Preguntas frecuentes
¿Cómo compruebo si mi local se puede convertir en vivienda?
Mira primero la lista de casos en los que no se puede. Si te quedan dudas, encarga a un técnico que lo compruebe antes de comprar o de encargar el proyecto.
¿Cuándo puedo vivir en el local ya convertido?
Cuando termine la obra y presentes en el Ayuntamiento la declaración responsable de primera ocupación, con el certificado final de obra. Como es una declaración responsable, no hay que esperar respuesta.
¿El presupuesto incluye el proyecto del arquitecto?
Depende del profesional. Pregunta si incluye el proyecto, la dirección de obra y la gestión del trámite, o si los contratas aparte.
¿Qué cuento en la solicitud?
El tipo de negocio (o si será vivienda), los metros y el estado del local. En «Cuéntanos qué necesitas» puedes contar los detalles.
Cómo funciona esta web
- Rellena el formulario con tu «Nombre», tu «Teléfono», el «Servicio» y la «Localidad» y, si quieres, los detalles en «Cuéntanos qué necesitas». Pedir presupuesto a través de esta web no tiene coste.
- Pasamos tu solicitud a hasta 3 profesionales de Zaragoza. Esta web no es una empresa de reformas ni hace obras: solo te pone en contacto.
- Habrá contacto en menos de 24 horas, también en fin de semana. Compara lo que te ofrezcan y decide tú con quién sigues.